Volgens cijfers van Immotheker Finotheker bedraagt de gemiddelde vaste rente over een looptijd van 20 jaar momenteel 3,40 procent.

Statbel, het statistiekbureau, meldt dat 68,8 procent van alle Belgische huishoudens huiseigenaar is, terwijl 31,2 procent huurder is. "Sinds de rente stijgt, merken we vooral dat mensen langer op de huurmarkt blijven", zegt Kristophe Thijs, communicatiedirecteur van de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen.

"Het is moeilijker voor jonge gezinnen om te kopen omdat ze nu meer spaargeld nodig hebben in de huidige markt", zegt Thijs. "Banken zijn strenger geworden bij het verstrekken van leningen, waardoor mensen de zoektocht naar een starterswoning iets langer uitstellen."

Volgens Thijs was de drempel om te kopen kleiner toen de rente laag was, maar tegenwoordig zijn jonge gezinnen niet meer terughoudend ten opzichte van huren. "Ze zien een huurwoning als een flexibel onderdeel van hun leven. Huren maakt het gemakkelijker om van de ene stad naar de andere te verhuizen."

Zowel de woningprijzen als de huurprijzen zijn de afgelopen jaren fors gestegen. De gemiddelde prijs voor een gekochte woning bedraagt momenteel 358.271 euro, terwijl een huurwoning in Vlaanderen gemiddeld 815 euro per maand kost.

Het kopen van een woning brengt extra kosten met zich mee, terwijl dit niet het geval is bij het huren van een woning. Bij de aankoop van een eigen woning moet men 3 procent registratiebelasting betalen, evenals notariskosten en jaarlijkse onroerende voorheffing. Na verloop van tijd komen daar nog onderhoudskosten bij.

Vaak wordt huren gezien als weggegooid geld, maar is dat werkelijk zo? De keuze tussen kopen en huren is sterk afhankelijk van persoonlijke voorkeuren. Sommigen geven er de voorkeur aan om zelf de keuken van hun woning te kiezen, terwijl anderen de vrijheid verkiezen om niet gebonden te zijn aan een specifieke woning.

Het voordeel van kopen is dat het geld dat wordt besteed aan de afbetaling van de woning binnen het eigen vermogen blijft. Aan het einde van de rit is men eigenaar van de woning, wat voordeliger kan zijn tijdens het pensioen. Het nadeel is echter dat men aanzienlijke spaargelden moet hebben om een woning te kunnen kopen, aangezien een aanzienlijke eigen inbreng vereist is.

Met het kopen van een woning bindt men zichzelf ook voor een langere periode. Het is meestal de bedoeling om daar voor langere tijd te blijven wonen, waardoor er minder flexibiliteit is om te verhuizen. Bij huren is dit juist andersom: het opzeggen van een huurcontract verloopt soepel, waarbij men alleen rekening moet houden met een eventuele opzegtermijn.

Bij het kopen van een woning moet men rekening houden met toekomstige kosten. Na verloop van tijd verslijten bepaalde zaken en moeten ze worden vernieuwd. Dit kan bijvoorbeeld betrekking hebben op het vervangen van de verwarmingsinstallatie, het vernieuwen van de badkamer of het opfrissen van de keuken. Als vuistregel geldt dat men hier gemiddeld 1 procent van de waarde van het huis per jaar aan besteedt.

Op dit vlak is huren gemakkelijker. Een huurder kan voor dergelijke kosten contact opnemen met de eigenaar van de woning. Het grootste nadeel is echter dat het huurgeld als verloren wordt beschouwd. Belangrijk om op te merken is dat doorgaans de huurprijs lager ligt dan de maandelijkse afbetaling voor een woning, waardoor huurders geld overhouden om te investeren.

Er is geen eenduidig antwoord op de vraag of het financieel gezien nu het slimst is om een huis te kopen of te huren. "Je moet een vergelijking maken van het vermogen dat in beide gevallen wordt opgebouwd", zegt Stéphane Trouvé, expert risicobeheer bij FWU Life Insurance. "Wie een huis koopt en daarvoor op 25-jarige termijn leent, is aan het einde eigenaar van dat huis. Een huurder die belegt, heeft na dezelfde periode bijvoorbeeld een gediversifieerde aandelenportefeuille."

Of huren of kopen voordeliger is, hangt sterk af van het beleggerstemperament van de huurder. Trouvé heeft verschillende simulaties uitgevoerd op basis van verschillende rendementen. "Sinds 2005 zijn aandelen wereldwijd gemiddeld met ongeveer 8 procent per jaar in waarde gestegen, terwijl de nominale waarde van huizen in Vlaanderen gemiddeld met 4 procent per jaar is toegenomen", zegt Trouvé. "De vraag is natuurlijk of deze rendementen ook in de toekomst behaald zullen worden."

KBC-econoom Johan Van Gompel gaat ervan uit dat de vastgoedprijzen op middellange termijn jaarlijks met 3 procent zullen stijgen. "Door de afname van het aantal huishoudens op de lange termijn zal de druk op de woningmarkt naar verwachting afnemen."

"Momenteel is vastgoed volgens Van Gompel 10 tot 15 procent overgewaardeerd. Dit wordt op de lange termijn rechtgetrokken", zegt Van Gompel. "Doordat woningen steeds kwalitatiever worden, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid, is het logisch dat de prijzen blijven stijgen, maar niet meer zo sterk als in voorgaande jaren."

In onze simulatie houden we rekening met een jaarlijkse stijging van de huizenmarkt van 3 procent en een rendement op aandelen van 6 procent in het basisscenario. We gebruiken de gemiddelde aankoopprijs van 358.000 euro in Vlaanderen en de gemiddelde huurprijs van 815 euro per maand in Vlaanderen.

Bij het kopen van een woning moet men rekening houden met extra kosten zoals registratierechten, rentelasten, onroerende voorheffing, onderhoudskosten, schuldsaldoverzekering en andere aankoopkosten. We gaan uit van een eenmalige premie van 4.000 euro voor een schuldsaldoverzekering en 1.000 euro per jaar voor de onroerende voorheffing.

Als huurder moet men er rekening mee houden dat de huurprijs jaarlijks geïndexeerd kan worden. We gaan uit van een jaarlijkse indexatie van 2 procent. Het geld dat de huurder niet aan eigen inbreng en andere kosten hoeft te besteden, kan worden belegd. Ook het verschil tussen de kosten van de koper en de huurprijs kan telkens door de huurder worden belegd.

We onderzoeken naast het basisscenario ook verschillende andere situaties. Het valt meteen op dat degene die uiteindelijk het beste af is, sterk afhangt van de rendementen op de aandelenportefeuille en de ontwikkeling van de huizenmarkt. "Het hangt allemaal af van de spaarzaamheid van de huurder. Het kan net zo goed zijn dat hij zijn geld graag uitgeeft aan reizen en luxe, en dan is het ideale plaatje niet meer van toepassing", zegt Trouvé. Uit het basisscenario blijkt dat huurders die beleggen na 25 jaar een eigen vermogen hebben opgebouwd van 974.000 euro, wat 224.000 euro meer is dan degenen die een woning kopen. Zij hebben een eigen vermogen van 750.000 euro opgebouwd. Naast het ideale scenario waarin een huurder het perfecte rendement op de aandelenmarkten behaalt, moeten we ook laten zien hoe de situatie eruitziet als het geld op een spaarrekening wordt gezet (scenario 1) Met een rente van 1 procent houdt een huurder na 25 jaar 374.000 euro over, wat aanzienlijk minder is dan degenen die investeren in vastgoed en met een jaarlijkse stijging van de vastgoedmarkt van 3 procent een eigen vermogen van 750.000 euro hebben opgebouwd. In werkelijkheid is de situatie vaak gemengd. "Een deel van het vermogen wordt belegd in aandelen, een deel in vastgoed en een deel op een spaarrekening", zegt Trouvé. "Het is belangrijk dat het kapitaal gespreid wordt." In scenario 2 hebben we een conservatiever scenario, waarbij de jaarlijkse rendementen op aandelen en vastgoed worden verlaagd naar respectievelijk 4 procent en 2 procent. In dit scenario hebben degenen die een woning kopen een eigen vermogen van 603.000 euro, terwijl de huurders die beleggen een eigen vermogen hebben van 730.000 euro. In scenario 3 hebben we een pessimistisch scenario, waarbij de jaarlijkse rendementen op aandelen en vastgoed worden verlaagd naar respectievelijk 2 procent en 1 procent. In dit scenario hebben degenen die een woning kopen een eigen vermogen van 491.000 euro, terwijl de huurders die beleggen een eigen vermogen hebben van 581.000 euro. We moeten benadrukken dat dit simulaties zijn en dat toekomstige rendementen op aandelen en vastgoed sterk kunnen variëren. De keuze tussen kopen en huren is persoonlijk en afhankelijk van verschillende factoren zoals financiële situatie, levensstijl en persoonlijke voorkeuren. Het is belangrijk om goed onderzoek te doen, advies in te winnen en de verschillende opties zorgvuldig af te wegen voordat een beslissing wordt genomen.

Bron: vastgoedflitsen CIB