Voor de inwerkingtreding van de hervormde registratierechten wordt als ijkpunt het voor de belastingplichtige meest voordelige moment genomen.
Voor wie het nieuwe stelsel het meest voordelig is (koper van de enige gezinswoning) wordt uitgegaan van de aktedatum. Voor wie een tweede verblijf, een bouwgrond, ... koopt, doet dat liever onder het huidige 10%-tarief dan het toekomstige 12%-tarief. Voor deze koper zal de datum van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst als ijkpunt gelden. De hervorming treedt in werking op 1 januari 2022.
Elke fiscale hervorming kent winnaars en verliezers. Zij die voor het eerst een eigen gezinswoning verwerven krijgen van minister Diependaele een stevige duw in de rug. Anderzijds zal elke koper van een ander type vastgoed vanaf 1 januari 2022 meer betalen (12% in plaats van 10%). We hebben het dan over bouwgronden, tweede verblijven, huurwoningen, bedrijfsvastgoed, …
Echter ook kopers van een enige gezinswoning kunnen uiteindelijk slechter af zijn. Op 1 januari 2024 vervalt immers het keuzestelsel: dan betaal je sowieso 3%, zonder de meeneembaarheid. In een aantal gevallen zal men daardoor meer registratierechten betalen dan onder de combinatie van het 6%-tarief met de meeneembaarheid het geval zou zijn. Tot en met 31/12/2023 is het daardoor voor doorstromers cijferen geblazen.
Eerste kopers (first-time buyers) van de enige gezinswoning
Al deze kopers zijn gebaat bij het nieuwe stelsel. Zij betalen immers slechts 3% registratierechten op hun vastgoedaankoop in plaats van 6%. Per schijf van 100.000€ verkoopprijs komt dat neer op een besparing van 3.000€. Daarbij is nog geen rekening gehouden met de rechtenvermindering. Onthoud wel dat die ook gehalveerd wordt. Dat compenseert echter de winst van de tariefdaling nooit.
Kopers van een enige gezinswoning hebben er alle belang bij om hun akte pas verleden te zien vanaf 1 januari 2022.
Niets weerhoudt kopers ervan om heden een onderhandse verkoopovereenkomst af te sluiten, aangezien we minder dan vier maanden voor het jaareinde zitten. Een eenvoudige opgave dus om de akte in januari te laten verlijden.
Wat met reeds getekende onderhandse verkoopovereenkomsten?
Een aantal kopers zien potentieel een mooie belastingverlaging aan hun neus voorbij gaan, omdat ze reeds een onderhandse verkoopovereenkomst hebben ondertekend voor 1 september 2021. Hun termijn van vier maanden voor het verlijden van de authentieke akte verloopt zo voor 1 januari 2022.
Wat je in deze situatie in elk geval nooit of te nimmer mag doen, is meegaan in een verhaal van minnelijke ontbinding van een reeds getekende onderhandse verkoopovereenkomst, zodat vervolgens een nieuwe overeenkomst getekend wordt met een datum die het verlijden van de akte in januari 2022 wel mogelijk maakt. De motivatie achter dergelijke – illegale – werkwijze is helder: louter om fiscale redenen de datum van de overeenkomst kunstmatig proberen verlaten. Dit zal door de Vlaamse Belastingdienst als rechtsmisbruik worden aangevochten. VLABEL zal zich daarbij op elke mogelijke grond kunnen beroepen om de initiële datum als ijkpunt te nemen. En, VLABEL zal dit ook kunnen aangezien elke minnelijke ontbinding aan de registratieplicht onderworpen is.
Wie dergelijke constructie probeert op te zetten, loopt gigantische risico’s. Het kabinet van minister Diependaele bevestigt dit expliciet: VLABEL zal minnelijke ontbinding, gevolgd door het afsluiten van dezelfde overeenkomst maar dan op latere datum, als rechtsmisbruik aanzien. Een andere situatie is het uiteraard wanneer in de nieuwe overeenkomst substantiële wijzigingen schuilen, die de minnelijke ontbinding verantwoorden. Gegronde beweegredenen kunnen zo zijn dat er een andere (merkelijk hogere of lagere) prijs wordt afgesproken.
Een optie is wel om de akte laattijdig (dus later dan vier maanden na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst) te verlijden. VLABEL heeft aangegeven dat dit de toepassing van de nieuwe tarieven niet in de weg staat. Men betaalt dan wel de boete voor de laattijdigheid, doch die is aanzienlijk lager dan het voordeel van de nieuwe tarieven.
• 1% van de verschuldigde belasting (met een minimum van 100€) bij registratie binnen 30 kalenderdagen na 4 maanden na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst
• 20% van de verschuldigde belasting bij registratie na die termijn van 30 dagen
A. Een koper verwerft zijn enige gezinswoning voor 190.000€. De rechtenvermindering is dus van toepassing.
• Tijdige registratie aan 6% -> 11.400€ - 5.600€ rechtenvermindering = 5.800€
• Laattijdige registratie binnen 30 kalenderdagen en daardoor aan 3% -> 5.700€ - 2.800€ rechtenvermindering = 3.100€ * 101% = 3.131€. Dit bedrag wordt verhoogd tot 3.200€ aangezien de boete minstens 100€ moet bedragen
• Laattijdige registratie na 30 kalenderdagen en daardoor aan 3% -> Zelfde fiscaal resultaat maar met belastingverhoging met 20% -> 3.100€ * 120% = 3.720€
B. Een tweede voorbeeld aan een aankoopprijs van 300.000€ en dus zonder de rechtenvermindering:
• Tijdige registratie aan 6% -> 18.000€
• Laattijdige registratie binnen 30 kalenderdagen en daardoor aan 3% -> 9.000€ * 101% = 9.090€, die wordt verhoogd tot 9.100€ om aan het minimale boetebedrag te beantwoorden
• Laattijdige registratie na 30 kalenderdagen en daardoor aan 3% -> 10.800€
Hou er rekening mee dat opschortende voorwaarden een impact hebben op de registratietermijn! Die begint pas te lopen op het ogenblik waarop de (laatste) opschortende voorwaarde is vervuld. Het is perfect mogelijk dat kopers die een onderhandse verkoopovereenkomst hebben ondertekend voor 1 september 2021 daardoor hun akte kunnen laten verlijden in 2022, zonder dat dit laattijdig is qua registratie.
Wederkerige aankoop-verkoopbeloftes
Bij een wederkerige aankoop-verkoopbelofte begint de registratietermijn te lopen op het ogenblik waarop de optie gelicht wordt. Dat biedt in deze een stukje extra flexibiliteit om de aktedatum in 2022 te leggen, zonder risico op boetes voor laattijdige registratie.
Doorstromers die een nieuwe enige gezinswoning aankopen
Doorstromers mogen hun rekenmachine bij de hand nemen. Zij vallen vanaf 1 januari 2022 immers onder het keuzestelsel: (1) het nieuwe 3%-tarief of (2) het huidige 6%-tarief met de meeneembaarheid.
Zij kunnen in het slechtste geval tot en met 31 december 2023 blijven genieten van het huidige stelsel. Zij moeten zich niet haasten om onder het huidige stelsel te vallen. Die optie hebben ze sowieso.
Wie wint bij het nieuwe 3%-tarief zonder de meeneembaarheid doet er natuurlijk wel verstandig aan om de akte pas in 2022 te laten verlijden.
Zoals reeds aangegeven, gaat het om een substantiële groep, waaronder investeerders in huurwoningen, kopers van bouwgrond, … Zij betalen in de toekomst 2% extra, goed voor 2.000€ per schijf van 100.000€ verkoopprijs.
Voor deze groep geldt de datum van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst als ijkpunt. Daarbij wordt geen rekening gehouden met opschortende voorwaardes: het is de 'naakte' datum van de ondertekening die telt. Elke onderhandse verkoopovereenkomst die wordt afgesloten in 2021 komt nog in aanmerking voor het 10%-tarief. Wordt de overeenkomst pas getekend in 2022, dan zal de koper 12% betalen.
Dit brengt met zich mee dat het minder raadzaam is voor deze groep om in de laatste maanden van 2021 nog met wederkerige aankoop-verkoopbeloftes te werken. Men hanteert hier best een onderhandse verkoopovereenkomst, met ondertekening in 2021 om deze fiscaal 'vaste datum' te geven voor het jaareinde! Indien er gewerkt wordt met opties moet men kunnen beschikken over uitdrukkelijk bewijs dat deze nog in 2021 gelicht werd. Enkel dat feit geeft immers fiscaal aanleiding tot vaste datum met betrekking tot de hervorming en dus tot toepassing van het huidige 10%-tarief. Omdat het risico op discussies met de fiscus groter is, raden we aan om voor de zekerheid over te schakelen op klassieke onderhandse verkoopovereenkomsten.
